210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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【產業動態】神卡跌落神壇後 玉山能否持續超車中信?
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根據銀行業統計,2月信用卡刷卡金額逾2,299億元,創同月刷卡新高,前三名分別為國泰世華、玉山銀行和中信銀行,第二領先群則是台新銀行和富邦銀行。
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民意如流水,消費者何嘗不是如此!近期多張「神卡」陸續調整權益,玉山是否能持續超車中信 ,台新和富邦誰會變成老五,端看銀行端出什麼樣的好康,繼續綁住卡友的心。
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中信最大發卡 國泰世華、玉山各勝擅場
若從流通卡數來看,中信多年來始終為國內最大發卡銀行,至今仍名列第一;但若從簽帳金額來看,國泰世華早在2015年起就甩開中信,穩居刷卡冠軍寶座 ,甚至玉山自2020年起也超車中信。
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玉山近年火力全開衝刺信用卡市場,2018年推出水電費神卡「Pi拍錢包聯名卡」,2019年7月再推出網購回饋5%、超商回饋8%的「U Bear信用卡 」搶市,並迅速成為卡友口中的網購超商神卡;緊接著採回饋等級制的Only卡上市,除了紅利可兌換現金與哩程,連繳保費也可計入回饋,成就了另一張保費神卡。
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靠著三大「神卡」,玉山刷卡金額大躍進;而玉山銀行則根據內部資料統計發現,與民生消費相關,每周一到周六都有優惠活動的家樂福卡,也是貢獻主力之一。
玉山採取的策略是,在競爭的信用卡市場,除信用卡業務指標「量」的提升,也要讓「質」同步提升,因此2020年起進行信用卡汰弱留強,將資源投入於滿足顧客需求為主的重點卡片上。
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然而新年度多家銀行陸續更新信用卡權益,不少熱門信用卡權益都縮水了 ,四張被點名跌落神壇的神卡,玉山就占了一半,其中U Bear卡取消超商回饋,網購3.8%回饋上限下調至200元,玉山Pi拍錢包卡國內與海外消費回饋全降至1.3%。
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神卡不神,引起網友一陣哀號,但是對玉山的發卡量和簽帳金額會有多大影響?銀行業者表示,消費者通常都是後知後覺,信用卡權益縮減是漸進式的,一般消費者的敏銳度不那麼高,即使察覺信用卡回饋變差了,還是會持續用一陣子,直到差異越來越大,才會慢慢停止使用這張卡 。
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原本是玉山Pi拍錢包卡和Ubear卡愛用者的楊小姐就是一個例子,她說回饋率降低,回饋通路減少,確實讓人刷起來有點不開心,但在還沒有找到其他更好的信用卡之前,只能繼續刷。
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神卡不神 玉山的下一步是?
理財達人寶可孟也說,自己現在已經不再刷玉山了,但預期一張信用卡不會那麼快被遺棄,以玉山來說,3月縮減福利,不少人揚言剪卡,但據了解,真正「動剪刀」的卡友並不多,因此這次事件對玉山的卡量和金額影響有多大,可能要明年才能看得出來。
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玉山還有一個優勢是客戶忠誠度很高,卡優網總編輯周湘台表示,以這次媒體報導了這麼多神卡殞落的新聞 ,但是網路上的罵聲並不多,可以看出卡友對玉山的喜好度。
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根據銀行業統計,2月刷卡金額,國泰世華379億元,連續六個月登上王座,玉山銀行343億元,以約3,400萬元超前中國信託的342億元。合計今年前二月,國泰世華758億元領先各銀行,第二名玉山銀行717億元,中國信託705億元落居第三。
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大哥沒有輸 中信英雄卡媽媽很愛
消費者逐水草而居,只要銀行有預算,肯花錢行銷,就能衝出信用卡的「 量」與「質」。以中信新推出的英雄聯盟卡來說,因為連美食外送都有10%回饋,讓這張原本訴求年輕人遊戲玩家的卡,意外吸引到許多幫小孩叫外送的媽媽們辦卡,助攻中信繼續蟬聯發卡王寶座。
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以10%回饋上限500元來說,發卡10萬張,一個月5,000萬元,五個月檔期要花2.5億元行銷費用;銀行絕對是有資源的,就看要不要砸大錢行銷 。
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至於刷卡王國泰世華則是老神在在,只要靠兩大支柱「好市多」與「保費 」就夠了;超過200萬張的好市多聯名卡,發卡數量龐大,客單又不低,加上國泰保戶人數全國最多,壽險保費又很高。
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寶可孟說,「國泰世華其實並沒有特別厲害的卡片,光靠一張好市多聯名卡就可以撐大局」,要去好市多買東西,除非你付現金,否則就只能刷聯名卡。
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「真的沒辦法」,寶可孟表示,像他自己這麼會算(信用卡權益)的人,去逛好市多,也是只能用這張;至於那些把高回饋從白天改成晚上,限制一堆的,都可以看看接下來的刷卡金額會出現什麼樣的變化。
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感謝 經濟日報 記者採訪!近年信用卡的板塊變動極大,一般人對信用卡不敏感者,大概一張卡就用一年,不太可能一季就換一張卡;因此玉山老三的地位大概還可以再撐個一年;但永豐卡組如此強悍,哪有不用的道理?😆
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【理財規劃】
「維持433法則」
40% 投資 / 30%消費 / 30%儲蓄
但是只要我的消費帳戶中有5萬,我就不會存錢
所以有時候會變成 「55法則」
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【消費】
如果不包含投資的刷卡費用
卡費平均每個月大概都是落在1萬以內
我的房子每月8,500
基本上消費一個月都控制在2萬以內
「很少在用現金消費,所以可以透過信用卡卡費了解開銷」
消費準則 → 能用行動支付就不刷卡,可以刷卡就不用現金
繳稅、繳費都透過行動支付拿回饋
平常最大的開銷→「吃」,疫情期間在家煮比較省錢
再透過信用卡,每個月幫自己省錢
幣倍卡9%現金回饋很夠用,每月10,000可以省下900元
外送中信英雄聯盟卡 10% ,3,000以內可以省下300元
最主力的兩張卡
*但我不否認我在這中間的過程非常的「自律」,並沒有花錢買不需要的東西,最主要是在理財的過程認清的自己的消費原則
*收入提高,懂的省錢也很重要,不要省小錢花大錢
*可以去估算自己的時間價值,去思考怎樣的方式機會成本最低,昂貴不代表奢侈、便宜也不代表節省
【收入】
主要收入 → 業配+Youtube收益
平均每月收入約5萬-7萬
額外收入
1.利息 → 一年大概2萬 Bankee2.6% + 大戶1.1%
2.演講 → 每月多2,000 - 5,000 不等,給現金所以現金都用這邊就很夠
3.聯盟行銷
→ 推薦信用卡,回饋刷卡金、點數,很多時候再消費並沒有真的花到錢 ex.永豐回饋刷卡金 、賴點卡/J卡回饋LINE POINTS
這也是為什麼有時候消費帳戶幾乎沒有花到錢的原因
平均每個月大概會有3,000-8,000不等
4.版稅 → 目前3刷,但目前還不確定會拿到多少
額外收入一年可以得到 利息2萬 + 演講中位數3,500 * 12 = 42,000 + 聯盟行銷中位數5,500 * 12 = 66,000 = 128,000元
每月大概多1萬
所以每月收入平均下來大概是7萬元
我的收入確實是比上班族好一些的,所以我存錢的速度其實相對來說比較快
我也很幸運,也很謝謝有大家的支持
之前影片分享我大概每年存80%的收入,所以平均每年可以存超過60萬元
如果以2年存到100萬計算,每個月最少要存4.1萬
當初設定這個目標之後,我就很努力地增加自己的收入
也開始每兩天更新一支影片,嘗試其他多元的收入方式
*增加收入是讓存款速度變快的最主要方式,我也有跟大家分享我所擁有的被動收入
*因為我不知道我能夠拍多久,所以我嘗試不同的方式,最近也認真在寫部落格,希望未來能夠成為收入的來源之一
*我的生活很無聊,拍片、剪片、讀書、運動
但我真的很推薦大家組讀書會,認識比自己厲害的人,你會有很多不同的靈感與激勵
【投資的部分】
目前最主要的投資金額大約為50萬左右
單股買進的約45萬,定期定額大概5萬
單股買進投報率目前是20%,所以資產大概是55萬
定期定額的部分大約是10%左右,所以大概是5.5萬
比較保守,ETF、金融股還有其他一些自己小額買進的不同股票
因為經歷過去年3月的下跌,這次的股災就比較沒有波瀾
也不會去碰自己不懂的股票,像是生技股
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💡網購信用卡💡
玉山Ubear |https://pse.is/KXJWW (網購/行動支付3.8%)
玉山Pi錢包|https://shinli.pse.is/PSTRY (PCHome 5%回饋無上限)
GOGO卡| http://comparegroup.go2cloud.org/SH1ju (行動支付/網購6%)
永豐JCB|https://shinli.pse.is/N4YCD (網購6%)
富邦momo|https://shinli.pse.is/RBJNF (網購3回饋無上限)
樂天信用卡|https://shinli.pse.is/EUV7G (網購5%)
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中信英雄聯盟卡|https://ctbc.tw/dYTtRf (指定通路/網購10%)
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台新玫瑰Giving卡|https://pse.is/3cjgtb (假日3%)
花旗現金回饋PLUS鈦金卡|https://pse.is/3al9qa (指定通路10%)
聯邦賴點卡|https://pse.is/3b4lj5 (國內2%/週六7%)
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FlyGo卡| https://shinli.pse.is/UTMAF (高鐵/加油5%)
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凱基魔Buy卡|https://shinli.pse.is/3amq3r (指定行動支付享8%)
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匯豐旅人-輕旅卡|https://shinli.pse.is/TRNK2
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02:28 遠銀Bankee
03:34 京城銀行
04:17 玉山銀行
04:44 聯邦NEW NEW Bank
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07:00 一銀iLeo
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2021第一季數位帳戶開戶人數
統計到3月,所以是Richart還沒自爆的時候
下一季變化就會很精彩
1.台新銀行 Richart 249萬戶 (34%) 相較去年同期增加51萬
-2020 Q1👉50萬以內1%,市占率高達60%,開戶數198萬
-3/25因為疫情將降息,活存範圍由50萬下降到30萬,同時也刺激其他數位帳戶開戶
-2020 Q4 👉30萬以內1%,市占率36%,開戶數236萬
-2021 4月更改調降,30萬符合條件享有1.2%,不利於舊戶
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2.國泰世華 KOKO 112萬 (15%) 相較去年同期增加54萬
-2020 Q1👉跨轉、跨提各50次,開戶數58萬
-2020 Q4 👉跨轉50次、跨提15次,開戶數96萬
3.永豐銀行 大戶 79萬戶 (10%) 相較去年同期增加42萬
-2020 Q1👉100萬以內1.1%,開戶數37萬
-2020 Q4 👉50萬以內1.1%,開戶數66萬
-2021年更改成等級制度,10萬以上才享有1.1%
4.第一銀行 iLeo 55萬戶 相較去年同期增加35萬
-2020 Q1👉12以內1.2%,開戶數20萬
-2020 Q4 👉72萬以內1.2%,開戶數45萬
-穩扎穩打沒有太大變化
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5.王道銀行 45.7萬戶 相較去年同期增加2萬
-2020 Q1👉3個月30萬以內1.68%,開戶數43萬
-2020 Q4 👉優惠縮水而零碎,開戶數45.2萬
-2020開始王道推出的優惠都以限時為主,並且利率都不高
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6.中國信託 My Way 36萬戶
-簽帳金融卡國內1% / 海外2.5%
-英雄聯盟簽帳金融卡 外送、指定通路10%
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7.華南銀行 SnY 24萬戶
-階梯式10萬以內最高2.5%
8.聯邦銀行NEW NEW Bank 22萬戶
-10萬以內2%
9.彰化銀行 e財寶 19萬戶
-10萬以內1.2%,符合條件15以內1.5% (條件較複雜)
10.合庫銀行 14萬戶
-12萬以內1.2%
[補充]
兆豐銀行 Megalite 10萬戶
-10萬以內1.2%
遠東商銀 Bankee 6.1萬戶 / 2020Q4 4.1萬戶
-5萬以內2.6%、5萬以上不限金額0.6%
- SHINLI社群佔了1.1萬戶
-小資族首選👍
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上海商銀CloudBank 3.9萬戶
-最高50萬以內1.2%
數位帳戶總計有720萬戶
[純網銀]
📌樂天純網銀 3.6萬戶
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📌LINE Bank 當天申辦就湧入1萬以上的開戶,但也因為這樣造成當機
他的用戶數我自己個人蠻看好的
🔺但至於純網銀有沒有辦法取代數位帳戶,我個人認為性質還是不太相同
[成長]
📌3個月內成長的80萬戶成長11%,一年成長60%
1.手機便利性越來越多,而且理財意識抬頭,申辦時間短所以意願高
2.優惠的競爭百家爭鳴,不管是活儲或者是免手續費優惠
3.多方結合,像是行動支付、證券戶、綁定信用卡回饋更高,開一戶享多重優惠
4.社群媒體宣傳,近期理財類型的創作者越來越多,大家也常常分享
[觀察]
📌本身用戶數多的銀行,數位帳戶不一定要推出高利率,用戶數也會比較多 ex.國泰KOKO / 中信MY Way
📌官股銀行的數位帳戶其實做得不錯,人數都有不斷的再攀升
詳情|https://www.banking.gov.tw/ch/home.jsp?id=591&parentpath=0,590&mcustomize=multimessage_view.jsp&dataserno=201911270001&dtable=Disclosure
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先找到 中國信託 “存”提款機2. 把金融卡插入3. 按“存款” 4. 選擇“存入本張卡片帳號” 5. 輸入“密碼” 6. 把錢放入鈔票機7. 等機器辨識完後,按確認8. ... <看更多>
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中國信託信用卡存錢 在 [問題] 錯把錢存進信用卡- 看板creditcard - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
很開心有了人生第一張卡
剛要去自動存提款機要繳費用
錯把要繳的錢存進去信用卡裡面
現在中信客服完全打不通
請問錢領的出來嗎?
麻煩鞭小力一點.....
謝謝大家
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.238.44
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/creditcard/M.1436716027.A.C06.html
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 00:02:32
因為信用卡採用電子帳單
google有人說可以去atm插卡印帳單
結果插卡進去後有個存款/現金繳款
我就點進去了!!錢也放了
才發現不是那個選項...
打了客服都沒接
一個人在中國信託裡面歇斯底里
T_T
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 00:17:37
客服都有打
語音小姐千篇一律回覆客服均在忙線中
抱歉啦我是新手
以為存進去就被吃掉
不知道可以扣卡費
完全白癡.....
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 00:21:31
就是用atm旁邊電話打的
完全打不通!!
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 00:22:24
謝謝大家 感激不盡..^_^
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 00:29:48
有一直等唷!等到最後直接被轉語音....
心裏只有一個x字
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 00:30:47
希望可以扣抵下次的卡費。
這問題等我明天問客服再回你
一個弱女子
一手拿著一箱貨
一手拿著號稱24小時客服會接通的電話
在一處
只有三台自動存提款機&兩台補摺
的中國信託裡面
眼睛火冒三丈瞪著
提款機列出的存款明細單
胸口裡像一鍋滾燙熱水般沸騰
一股無奈又生氣的感覺
從腳底直衝腦門
希望警衛沒事不要看監視器
不想紅哈哈哈哈哈
※ 編輯: zhen10 (118.160.195.122), 07/13/2015 02:58:40
剛去中信換存摺順便問了行員
因為客服依然打不通.....
行員說
確定昨天我存的錢已經入到信用卡裡了!
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 12:37:17
※ 編輯: zhen10 (42.72.238.44), 07/13/2015 12:38:56
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