【倫敦居大不易EP8:漫長的買房程序】
忙碌好像從2020延續到了2021,一直想著:「這波忙完就可以休息一下」,結果一波接著一波忙!媽友和粉絲朋友們敲碗的買房程序,終於來了~
我覺得,買房的過程,有點像產程XD,大致的程序階段差不多,但每個人遇到的狀況都不太一樣⋯這篇也只是寫大概,有很多細節都省略了⋯
有些遇到不積極或問題很多的賣家,有些遇到不專業的律師,有些是買家提供不出一些文件⋯也有可能房子本身遇到一些問題⋯
買房大概的程序我分為以下幾個階段,我們這次買房,從出價到交屋,總共歷時9個月!(我們比較特別一點,就是買家和賣家都不積極,再加上疫情的關係,所以拖得有點久)我和蘿蔔一直抱著渣男的心態,有了女友還一直去看其他房子拈花惹草!
這間房,其實在我們上一次出價新建案,出價被接受,但我們決定放棄新建案,改看二手房屋後,看了2-3間後,就出價了這間!
1️⃣出價
房屋廣告上的開價,我們第一次出價直接大膽的殺10%,然後經過了幾次你來我往之後,屋主接受了比開價低4%的出價,買家確認接受出價後,就開始進入買房程序⋯
《然後,好像幾天後,英國就第一次封城了》
2️⃣貸款
我和蘿蔔之前有自己和各家銀行約,試算貸款金額,因為之前文章說過,有些要看房或要出價時,房仲會要求看銀行出具的貸款意向書(AIP),我們自己去銀行試算的金額都不高,後來決定找貸款專員(mortgage broker),超開心找到一個台灣人,幫我們各種計算也教我們一些訣竅,有任何問題馬上打電話或傳訊息,都可以找到人,最後幫我們貸到了一個超過我們想像的金額,和很不錯的利率,我們非常感謝她!(我們名下所有帳戶都要給3-6個月的明細、各種身分證明文件)
《但是,貸款下來後,貸款專員和律師就因為疫情被暫時furloughed了(被放有薪假),銀行也下架了一些房貸產品,賣方律師也有問題,一切的一切都變得非常緩慢》
註:AIP-Agreement in Principle 一些銀行叫DIP- Decision in Principle,基於貸款人的基本信息,如:房價、個人收入支出水平以及存款水平等,來進行信用調查和基本貸款量計算。拿到AIP,表示通過該銀行的基本信用評估(真的要申請的時候要附上更細節的資料),也可以看到最多可以從該銀行貸款的金額。
3️⃣Solicitor 買家律師vs賣家律師
銀行的貸款下來後,律師那邊就可以開始進行一系列的調查,買方賣方都各自要聘請一個律師/法律顧問,律師對律師(有時候房仲也會加入)⋯
這邊賣家律師拖了好一陣子,因為原本律師太落漆,又換了一個新的~
4️⃣Survey
除了solicitor做的調查以外,我們也自費做了Home Buyer Survey(房屋報告)和Market Search(市場價格報告),洋洋灑灑40多頁,把房子可能有的問題都列出來(其實沒什麼大問題,但都是要花錢修繕的),再加上市場平均價格又比我們出價低了一些,所以我們決定拿著這2樣報告回去跟屋主議價!
5️⃣重新議價
我寫了一封email,第一段列出所有房屋報告裡面所說的問題,第二段寫市場價格比較低,第三段寫脫歐和疫情影響前景不明,最後要求降價5%!
(屋主最後同意降價2.5%)
議價成功後,更改所有相關文件金額!
6️⃣交換合約(付頭期款的10%當訂金)
英國買房「交換合約」算是一個里程碑,在交換合約之前,任何時候買/賣雙方都可以因任何原因說不買或不賣,我們這期間也是一直卯起來看了10幾間房子,但交換合約之後,若想改變主意,可能就要有失去頭期款10%的心理準備!
7️⃣ 交屋(付頭期款的餘款)
交屋當天,下起傾盆大雨,我們一家4口(包含婆婆),一起到了新家門口想要參與交屋拿鑰匙🔑,結果被房仲放鴿子🕊️
只好打給住附近的朋友載蘿蔔去仲介辦公室拿鑰匙~
#英國二手房購屋程序
家就是有人時時刻刻為妳沏一壺茶/有女兒可以抱抱/有老公可以靠靠
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【倫敦居大不易EP8:漫長的買房程序】
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【倫敦居大不易EP7:終於成為有殼蝸牛】
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【倫敦居大不易EP6:新房的美麗與哀愁】
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【倫敦居大不易EP5: 天長地久?曾經擁有?】
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【倫敦居大不易EP4: 我們的內憂與外患】
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【倫敦居大不易EP3:看房的入場卷】
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【倫敦居大不易EP2:現在租屋處】
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【倫敦居大不易EP1:前情提要】
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房屋修繕貸款2020 在 賣厝阿明 Facebook 的最佳貼文
#房事真心話 #二房東 #隔間出租 #變相的租金
你給他吃租金補助的藥,墊高房價讓他買不起房子,結果就是房間愈隔愈多間,民眾感覺租金差不多,但居住空間愈來愈小....
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
https://reurl.cc/q8880R
今年(2020)年中新聞,內政部宣布,今年將針對國內租屋客的租金補貼政策大幅放寬限制,其中就包括了補貼戶數增加一倍,申辦期間和戶籍地不設限,補貼門檻也放寬最低生活費的限制等等…。
內政部最新的租金補貼優惠擴大方案有:
一、租金補貼申請期間增加為二個時段(8/4~8/31、2021/1/18~2/5)。
二、租金補貼戶數增加一倍至12萬戶。
三、只要有租屋事實,不論設籍縣市,都可以申請租金補貼。
四、申請人的所得門檻限制,今年放寬到最低生活費的2.5倍。
五、取消過去未滿40歲的民眾必須是已結婚、或與直系親屬同一戶籍,才能符合申請資格的規定。
六、今年起放寬申請者的動產(例如存款、股票等)至低收入戶的標準的1倍金額限額。
看起來政府很為年輕人著想,擔心年輕人買不起房又租不了房,就大發租房利多。但是賣厝阿明不禁想:這樣真的有幫助到真正需要的人嗎?
讓我們先看看行政院主計處的統計資料,國內的租金指數從2011年就一路上漲到今年(2020),截至今年4月份為止,租金指數維持上升的期間將近有10年!!
台灣總是有自己的玩法,政府補助租房需求人的房租,用意良善,卻被搞成變相補助租金給房東,成為保障房東租金收益,與房東炒房的幫兇!
由政府來保證國內房屋租金市場只漲不跌,在政府租金補貼以及包租代管優惠政策之下,走歪了,現況成為有財力的人會多買幾間房子出租,當起收租的包租公、包租婆。
薪資多年不漲,出租好賺,全民炒房風氣興盛,買房進來加工隔出多間套房再分租出去,人人二房東法制化時代來臨。
也難怪現在網路上出現詭異的怪現象,不知道從哪冒出來一堆老師、大師教你買房賺大錢,大力鼓催民眾算投報率,說買房來出租比較好賺又賺得多…,讓阿明看了直搖頭。
政府原先的美意遭到濫用,變成政令是給懂的人投機取巧用的,結果是部份不肖業者集結打大聯盟,球員兼裁判,左手拿政府補助、右手轉當二房東,配合工班統包做修繕工程,黑心租賃房地產產業一條龍!!
政府想做的是要讓原本躲在黑暗中的房東浮上檯面,強制房東繳出租賃所得的稅金,但在政令執行中卻不確實,過程睜一隻眼閉一隻眼,導致補貼政策變成投機助力。
最後的結果演變為,國內房地產市場的幾乎完全不受疫情影響,買氣高漲,使房價緩步上揚,造成有更多真正需要買房的人買不起房子,而租金又再度上漲的惡性循環。
阿明請大家想想看,現在貸款人數越來越多,但不可預知的風險卻沒有降低。銀行不可能永遠開放寬鬆借貸,而且利率已走到歷史低點,倘若後續利率可能向上調整,那麼所衍生的成本你是否還有能力吸收?
政府的政策補助有一定時效性,當補助停止時,多數業者退場,剩下的投資型房東滿手套房該何去何從?當變相的租金補助墊高了假性房價,若未來利率回歸市場機制往上調升,借大錢買房的人民又該如何是好?
賣厝阿明認為,讓房地產市場回歸到剛性需求比較健康,真正有居住需要再買房。政府也應該對房地產投資(機)客加強管制,落實針對不肖炒房的抑制手段,像是降低持有第二房貸款成數、提高投資(機)客貸款利率、調高囤房稅...等多管道房市控管政策。而對於人民來說,政府想辦法提升全體人民薪資水準以增加買房能力才是正途。
更多房事真心話滴家
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房屋修繕貸款2020 在 簡志偉 Facebook 的最佳解答
桃園市議會第三次定期會40分鐘總質詢 Part 2
上個會期的總質詢與族人朋友分享報告,還望不吝給予指教。
「七大正義勾勒原鄉遠景、落實原民居住正義」簡志偉市政總質詢
台灣風 傳媒【記者黃秀秀/桃園報導】山地原住民桃園市議員簡志偉於5月6日在市政總質詢時推出以七大正義構建「桃原新政」為質詢主軸,要求落實原住民居住正義,全力推動原鄉建築物合法化,保障原住民合法權益。
簡志偉以「桃原新政」作為他的總質詢開場白,以用油正義、用路正義、用水正義、通訊正義、金融正義、土地正義外加居住正義的六加一正義,這七大正義很大部分,經市政府及原民局及民代努力,已逐漸獲得改善,唯獨居住正義,還需要加強落實。
簡志偉說原住民族家庭自有住宅率73.2%、都市原民65%低於全國平均85.34%,建請市府規劃專屬原住民社會住宅,提供移居都市原民安心居住的需求,形成可相互扶持支援的聚居社區,更有利於民族語言文化在都會延續傳承。
「原住民族地區建築物高達7成未合法化」簡志偉指出,主要原因是地政、建築相關法令以及決策未充分考量原住民居住需求,原住民保留地可用建築用地嚴重不足95%皆為限制開發使用,建地僅佔0.53%,住宅與區域計畫法、非都土地使用管制規則、山坡地保育利用條例、水土保持法、建築法、農發條例法令牴觸。
再者原住民保留地因流通性限制造成其價值評估過低,難取得金融機構融資貸款,無法興建修繕改善環境,再加上原住民族地區房屋多無使用執照或因土地、 建物未完成登記而不能營利或申請政府資源,形成已是經濟弱勢的原住民更加弱勢,具體建議市府應提出相關計畫,實現原住民居住正義。
鄭文燦市長認同簡志偉議員的論述,當場答詢明確的政策指示,責成原民局會同水務局、地政局、都發局、農業局等研擬原住民住宅法,解決建築物合法化問題,以及都市原住民居住的需求。
新聞連結:
http://soyang.tw/~tws/index.php/news-focus/1714-2020-05-06-09-07-51.html
https://www.youtube.com/watch?v=h6o1JqYRJng
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